——拥有一套普通商品房所需要的真实成本
很多人以为，买一套房子自己住，肯定应该比租房划算。
但是，假如你认真算账，就会吓你一大跳。
举例说明:
买一套50平方米的房子，为了计算方便，我们就按照1万元/平的房价基数来计算。
加上银行10-15年的利息，这套房子就要差不多100万元。
但是，除了上述费用以外，我相信绝大多数人都忘记了一个更大的开销——装修成本。
按照70年产权的房子估算，假如每隔15年装修一次，至少需要装修5次。假如每隔10年装修一次，总共需要装修7次。
入住前的新房子，第一次装修。
入住后的10年-15年，第二次装修。
入住后的20年-30年，第三次装修。
入住后的30年-45年，第四次装修。
入住后的40年-60年，第五次装修。
入住后的50年，第六次装修。
入住后的60年，第七次装修。
按照每次装修花费10万元计算。很多人以为，最多只要70万元。即使再加上物价人工上涨因素，最多也就是100万元以内。
假如按照一套房子总共100万元的购房成本，加上装修费用100万元，一套普通的民居，大约需要200万元。
这个算法，其实不太准确，但是，毕竟已经开始向房子的真实成本迈进了一小步。
根据最近30年来的物价上涨(货币贬值)速度，我们发现，每隔10年，我们手中的货币就贬值一半左右。按照这个货币贬值速度，真实的装修费用如下:
10年装修一次
第一次装修10万元。
第二次装修20万元。(相隔10年)
第三次装修40万元。(相隔20年)
第四次装修80万元。(相隔30年)
第五次装修160万元。(相隔40年)
第六次装修320万元。(相隔50年)
第七次装修640万元。(相隔60年)
总计:1270万元
15年装修一次
第一次装修10万元。
第二次装修30万元。(相隔15年)
第三次装修80万元。(相隔30年)
第四次装修240万元。(相隔45年)
第五次装修640万元。(相隔60年)
总计:1000万元
20年装修一次
第一次装修10万元。
第二次装修40万元。(相隔20年)
第三次装修160万元。(相隔40年)
第四次装修640万元。(相隔60年)
总计:850万元
上述费用，还是在保持第一次装修标准不变的前提下推算出来的。
假如采用新材料，新工艺，估计这个费用还不够。
假如第一次装修的基数是20万元，之后每隔10年的装修费用还要在模拟的费用上翻番。
买一套房子花费100万元，居住70年，却要花费850-1270万元的装修费用，这是绝大多数人没有想过的。
不管这个房子最后落到谁的手里，装修费都是需要支出的。否则，就只能像住在租来的房子里那样。
相信每一个中国人，都很难在自己拥有的物业中看着房子破旧不堪，还能够无动于衷的。
一套100万元总价(包含了10年-15年银行利息)的房子，原价也就是50万元左右。
70年之后，就要还给国家。在自己和家族成员居住的70年中，居然还要付出如此高昂的维护费用。这还没有算上70年的物业管理费呢。
70年的物业管理费——76.2万元(简便计算)
按照第一年每平方米1元/月计算，每个月50元，每年600元。10年6000元
10年后，1200元，10年1.2万元
20年后，2400元，10年2.4万元
30年后，4800元，10年4.8万元
40年后，9600元，10年9.6万元
50年后，19200元，10年19.2万元
60年后，38400元，10年38.4万元
买房的人万万没有想到，除了银行利息这个显性的成本之外，这套房子的背后，还有如此巨大的隐性成本。
50平米的房子，原价50万，银行利息50万，70年物业管理费76.2万，70年居住期间的全部装修费用1000万元(取中间平均值)。
总成本:50+50+76.2+1000=1176.2万元
即使按照最低装修次数计算，每20年装修一次。
总成本:50+50+76.2+850=1026.2万元
一套50平方米的房子，原价50万元，70年居住的最低总成本居然超过1000万元。
所以，千万不要看不起一个即便是小小的房奴。
任何一个房奴的身价，不是千万富翁，也是千万负翁。
小房奴，大身价。果然名副其实。
做房东收租金能赚多少钱？
——做房东收租金，什么时候开始盈利？
按照国际上通行的买租价格比，平均200:1计算，一套50万元基价的房子，每月租金应该基本达到2500元。每年租金收入3万元。
70年是210万元？
这种算法当然是错的！
按照房租每年平均递增5%计算，(70年当中，有些年份会递增多一些，有些年份会递增少一些，有些年份会维持价格不变，有些年份甚至不增反降。)
70年的租金总收入大致如下:租金年递增率5%(70年连续递增5%，是一个非常可观的复合增长数字)
7年递增将近50%(基数递增，并非总收入递增50%，7年总收入递增平均大约在30%左右)
第1个7年租金总收入22.05万(3+1.05)x7
第2个7年租金总收入29万
第3个7年租金总收入38万
第4个7年租金总收入50万
第5个7年租金总收入65万
第6个7年租金总收入85万
第7个7年租金总收入110万
第8个7年租金总收入143万
第9个7年租金总收入186万
70年租金总收入730万——先不要高兴得太早！
扣除购买和维护这套房子所需要的成本——
730万(租金)—1270万(每隔10年装修一次的房屋维护总成本)—100万(购房总成本)—76.2万(70年物业管理费)=-716.2万(亏损)
假如按照出租房的使用状况，装修的次数还会增加，因为房客不会像房东自己一样爱护房子。
保守估计，每隔5-6年，就要重新装修一次。如此计算，亏损就更加严重了。
即使按照20年装修一次计算，也要亏损300万元左右。
做房东收租金，什么时候开始盈利？
22年之后。但前提是，在第一次装修之后，再也不装修。
我不敢想象，这位房东买的房子，到底是什么材料做成的，竟然可以在22年的出租期后，不再装修，并且还有人愿意来住……用一套房龄22年，年久失修的破房子，再持续出租48年，基本上属于特例，已经超出我们讨论的常态范围之列。
常识告诉我们，房龄越长，装修间隔时间就会越短——需要更加经常的修缮保养。
按照中国普通商品房的建筑标准，70年有效寿命能否真正达到，目前还没有一个先例。
在这场所谓的价值投资的游戏中，最大的赢家根本就不是买房自己住的房东(实际上就是70年长期租房人)，也不是买房保值的有钱人，更不是买房增值的投资人。
谁是最大的赢家呢？
这个答案已经不难了，还是让您自己来作出最后的结论吧。
题外话:房地产装饰行业的机会
——房地产装饰行业，说到底，应该属于时尚业。
从房奴问题，引发对房产维修问题的思考，不由让我想起8年前我在深圳房地产装饰行业协会一次会员单位聚会上的演讲。
房地产装饰行业，说到底，应该属于时尚业。
你想住得舒服，就会产生装饰的需求。
谁愿意在一个一成不变的房子里面呆5年？
谁愿意在一个一成不变的房子里面呆10年？
谁愿意在一个一成不变的房子里面呆一辈子？
装饰的作用，首先是美化居住环境的需要，其次是保护房子的需要，如果我们把美化环境的需要放在第一位，就会产生巨大的需求——变化。
房子本身的投资太大，很难像穿时装那样变化，住几年就换房子，还不太现实。可是，装饰就可以满足人们对变化的需求。
时尚行业，是变化最快，也是变化最多的行业。
装饰行业，如果能够激发并且满足这种寻求变化的需要，就会成为最大的房地产后市场行业。
正如汽车行业催生了汽车后市场行业，电脑行业催生了电脑后市场行业——互联网……
2008.7.20
作者声明:
作者的数学智商不高，甚至有点低能。作者的高考数学只有可怜的8分，好在当年考文科，数学不计入总分。
一个数学如此低能的人，竟然全篇都在用数字说明这个主题。
充分证明——
房奴们并不是因为数学不好，而是因为数学太好。
他们以为，房子也可以像一国两制那样，50年不变。
70年的产权，让几乎所有的买房者都感觉自己都用不完，甚至还可以传代。
如果子女出息，看不上老房子，还可以拿来出租或转手卖出。总之，可以享用一辈子还有多……
在这个数字和由此而引发的利益迷惑下，自然也就忘记了其他重要的事项。
本文旨在提醒各位，在房价的背后，还有更大的数字在等着你买单。
除非你拒绝再装修，甘愿在破旧的房子里面呆上60年。
既然如此，那和租房还有什么区别呢？
干吗还要一边做房子的奴隶，一边过房东的干瘾呢？